Rynek magazynowo-przemysłowy w polsce na drodze do stabilizacji

Wstęp

Polski rynek magazynowy właśnie przekroczył historyczną granicę 36 milionów metrów kwadratowych, co doskonale obrazuje dynamikę rozwoju całego sektora logistycznego w naszym kraju. To nie tylko sucha liczba – to dowód na to, jak kluczową rolę odgrywamy w europejskich łańcuchach dostaw. Wbrew obawom niektórych obserwatorów, rynek nie zwalnia, ale wkracza w fazę zdrowej stabilizacji, gdzie deweloperzy działają bardziej przemyślanie, a najemcy skupiają się na optymalizacji kosztów. W ciągu zaledwie sześciu lat podwoiliśmy nasze zasoby, co stawia Polskę w czołówce europejskiej jeśli chodzi o tempo rozwoju infrastruktury logistycznej.

Najważniejsze fakty

• Rekordowa skala rynku – polski rynek magazynowy przekroczył 36 milionów mkw., co odpowiada powierzchni 7% całej Warszawy
• Dominacja renegocjacji umów – 54% wszystkich transakcji to przedłużenia istniejących kontraktów, co pokazuje dojrzałe podejście najemców do zarządzania nieruchomościami
• Stabilizacja stawek czynszowych – ceny najmu utrzymują się na stabilnym poziomie (3,60-5,75 EUR/m² dla big-boxów), tworząc przewidywalne warunki dla biznesu
• Zróżnicowanie regionalne – wskaźnik pustostanów waha się od 1,7% w Opolskiem do 18,4% w Lubuskiem, co tworzy zupełnie różne warunki negocjacyjne w zależności od lokalizacji

Polski rynek magazynowy przekracza 36 milionów mkw.

To historyczny moment dla polskiej logistyki – nasz krajowy rynek magazynowy właśnie przekroczył 36 milionów metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni. Dla porównania, to tak jakbyśmy pokryli magazynami obszar równy 7% całej Warszawy. Taka skala pokazuje nie tylko siłę sektora, ale też jego kluczową rolę w europejskich łańcuchach dostaw. Wbrew niektórym obawom, rynek nie zwalnia tempa, lecz wchodzi w fazę zdrowej stabilizacji. Deweloperzy są teraz bardziej ostrożni, ale to dobrze – oznacza to, że inwestycje są lepiej przemyślane i zabezpieczone realnym popytem.

Dynamiczny rozwój zasobów w ciągu ostatnich sześciu lat

Gdyby ktoś sześć lat temu powiedział, że podwoimy nasze zasoby magazynowe, pewnie pukalibyśmy się w czoło. A jednak! Od 2019 roku przybyło nam ponad 18 milionów mkw. powierzchni. To tempo rozwoju stawia Polskę w czołówce europejskiej. Co ciekawe, w pierwszym półroczu 2025 oddano do użytku „tylko” 1,15 mln mkw., co pokazuje, że rynek dojrzewa i skupia się na jakości, a nie tylko na ilości. Deweloperzy teraz wolniej, ale mądrzej – ponad 60% nowych inwestycji ma już zabezpieczone umowy najmu jeszcze przed rozpoczęciem budowy.

Regionalne zróżnicowanie podaży magazynowej

Polska nie jest jednolitym rynkiem – to kilka silnych centrów logistycznych otoczonych mniejszymi, ale dynamicznie rozwijającymi się regionami. Mazowsze, Śląsk i Dolny Śląsk wciąż dominują, skupiając ponad połowę wszystkich krajowych zasobów. Ale ciekawe rzeczy dzieją się też w innych rejonach:

Jak widać, różnice w dostępności powierzchni są ogromne. Podlasie i Warmia-Mazury praktycznie nie mają wolnych magazynów, podczas gdy w Lubuskiem co piąty metr kwadratowy czeka na najemcę. To tworzy zupełnie różne warunki negocjacyjne w zależności od regionu. Najemcy szukający oszczędności powinni rozważyć lokalizacje z wyższą podażą, podczas gdy ci, którym zależy na strategicznym położeniu, muszą liczyć się z wyższymi kosztami w popularnych hubach.

W ciągu zaledwie sześciu lat rynek podwoił się z nawiązką, co pokazuje imponujące tempo rozwoju sektora logistycznego w Polsce

Zanurz się w mroczny świat cyberkonfrontacji, gdzie rosyjski wywiad wojskowy zhakował setki kamer w Polsce, szpiegując transporty do Ukrainy, odsłaniając niewidoczne fronty współczesnego konfliktu.

Struktura popytu zdominowana przez renegocjacje umów

Polscy najemcy w pierwszej połowie 2025 roku pokazali dojrzałe podejście do zarządzania nieruchomościami. Zamiast szukać nowych lokalizacji, wolą negocjować warunki w już zajmowanych obiektach. To nie jest oznaka stagnacji, ale raczej racjonalizacji kosztów i optymalizacji istniejących operacji. Firmy doskonale zdają sobie sprawę, że przeprowadzka to nie tylko koszty adaptacji nowej przestrzeni, ale także ryzyko zakłóceń w łańcuchu dostaw. Dlatego wolą pracować z dotychczasowymi dostawcami powierzchni, ale wynegocjować lepsze warunki. To znak, że rynek wkracza w fazę dojrzałości, gdzie efektywność kosztowa staje się priorytetem.

54% wolumenu transakcji stanowią odnowienia

Dane z pierwszego półrocza 2025 są jednoznaczne – ponad połowa wszystkich transakcji to przedłużenia umów. To historycznie wysoki poziom, który utrzymuje się już od kilku kwartałów. Dla porównania, jeszcze w 2023 roku odnowienia stanowiły około 30-40% rynku. Co to oznacza w praktyce? Najemcy:

• Sprawdzają warunki rynkowe przed podjęciem decyzji o ewentualnej zmianie lokalizacji
• Negocjują niższe stawki czynszu w zamian za dłuższe zobowiązania
• Szukają elastyczności w umowach, np. opcji rozszerzenia powierzchni
• Inwestują w modernizację obecnych obiektów zamiast przenosin

Na rynku obserwujemy wysoką liczbę zapytań o powierzchnie przemysłowe, jednak struktura popytu z dominacją renegocjacji sugeruje, że znaczna część tych zapytań nadal pełni funkcję benchmarkową

Benchmarking warunków najmu kluczowym trendem

Najemcy stali się mistrzami porównań. Zanim podejmą decyzję o odnowieniu umowy, skrupulatnie analizują oferty konkurencyjnych lokalizacji. To tworzy ciekawą dynamikę na rynku – deweloperzy muszą być bardziej elastyczni, bo klienci mają porównanie. W efekcie nawet przy przedłużeniu umowy można uzyskać lepsze warunki niż pierwotnie. Najczęściej negocjowane elementy to:

1. Wysokość czynszu bazowego – średnio 3-5% obniżki w porównaniu do starych stawek
2. Okresy wolne od czynszu przy przedłużeniu umowy
3. Elastyczne warunki rozszerzenia lub zmniejszenia powierzchni
4. Standardy ESG i modernizacje obiektów

Ten trend benchmarkingu to zdrowa korekta rynkowa. Wymusza na deweloperach utrzymanie wysokich standardów i konkurencyjnych cen, co ostatecznie służy całemu rynkowi. Najemcy zyskują lepsze warunki, a dostawcy powierzchni – długoterminowych, lojalnych klientów.

Wyrusz w podróż ku przyszłości technologii, gdzie quantum computing jak komputery kwantowe zmieniają oblicze technologii, otwierając bramy do nieograniczonych możliwości obliczeniowych.

Umiarkowana aktywność deweloperska w 2025 roku

Po latach ekspansji polscy deweloperzy magazynowi wreszcie przestawili się na bardziej ostrożne biegi. To nie jest oznaka słabości rynku, ale raczej zdrowy objaw dojrzałości. W pierwszym półroczu 2025 roku oddano do użytku około 1,15 miliona metrów kwadratowych nowej powierzchni, co stanowi najniższy wynik od 2020 roku. Deweloperzy skupiają się teraz na projektach lepiej zabezpieczonych, często wymagających wstępnych umów najmu przed rozpoczęciem budowy. Ta zmiana strategii wynika z wyższych kosztów finansowania i potrzeby lepszego zarządzania ryzykiem. Mimo spadku aktywności, rynek nie stoi w miejscu – po prostu rozwija się mądrzej i bardziej zrównoważenie.

Spadek nowych inwestycji o 26% r/r

Liczby mówią wyraźnie: w porównaniu z pierwszym półroczem 2024 roku, deweloperzy rozpoczęli budowę o 26% mniej powierzchni magazynowych. To znacząca korekta, ale wcale nie zaskakująca. Po latach rekordowych dostaw, rynek potrzebował chwili oddechu. Warto jednak zauważyć, że drugi kwartał przyniósł lekkie ożywienie – rozpoczęto realizację blisko 660 tysięcy metrów kwadratowych, czyli ponad dwa razy więcej niż w pierwszych trzech miesiącach roku. To pokazuje, że deweloperzy wciąż widzą potencjał, ale działają bardziej selektywnie. Inwestycje koncentrują się głównie w sprawdzonych lokalizacjach o niskim poziomie pustostanów, gdzie ryzyko jest mniejsze.

41% udział inwestycji spekulacyjnych

Pomimo ogólnego spadku aktywności, deweloperzy wciąż wykazują umiarkowany optymizm co do przyszłego popytu. Aż 41% wszystkich projektów rozpoczętych w pierwszym półroczu 2025 roku to inwestycje spekulacyjne, czyli bez wcześniej podpisanej umowy z najemcą. W przeliczeniu na metry kwadratowe daje to około 603 tysięcy mkw. powierzchni, która będzie czekała na klientów. To dość odważne posunięcie, które jednak ma swoje uzasadnienie. Deweloperzy liczą na odbicie popytu w drugiej połowie roku, napędzane przez nearshoring i inwestycje infrastrukturalne. Warto przy tym zaznaczyć, że większość tych projektów powstaje w core’owych lokalizacjach, gdzie ryzyko pozostawienia pustostanów jest relatywnie niskie.

Odkryj demokratyzację innowacji, gdzie firmy mogą wdrożyć AI bez zespołu developerów dzięki przewadze no-code, przełamując bariery technologiczne z elegancką prostotą.

Stabilizacja wskaźnika pustostanów na poziomie 8,2%

Po okresie dynamicznych wahnięć, rynek magazynowy w Polsce wreszcie znajduje punkt równowagi. W drugim kwartale 2025 roku wskaźnik pustostanów ustabilizował się na poziomie 8,2%, co oznacza lekką poprawę w porównaniu z poprzednimi kwartałami. To bardzo dobry sygnał dla całego sektora, pokazujący że rynek dojrzał i nauczył się zarządzać podażą w bardziej przewidywalny sposób. Deweloperzy, zamiast budować na ślepo, teraz dokładnie analizują popyt i dostosowują inwestycje do realnych potrzeb. W efekcie nowe powierzchnie są lepiej absorbowane, a nadwyżki stopniowo się wchłaniają. Ten zdrowy trend stabilizacji tworzy bardziej przewidywalne warunki dla najemców i inwestorów, zmniejszając ryzyko nagłych przesyceń rynku.

Znaczne różnice regionalne w dostępności powierzchni

Polski rynek magazynowy to jak patchwork – każdy region ma swoją własną dynamikę i specyfikę. Podczas gdy średnia krajowa pustostanów wynosi 8,2%, to różnice między województwami są kolosalne. W Lubuskiem aż 18,4% powierzchni czeka na najemcę, podczas gdy w Opolskim jest to zaledwie 1,7%. To nie jest przypadek, ale wynik celowej strategii rozwoju infrastruktury logistycznej. Regiony o wyższej dostępności często specjalizują się w konkretnych branżach lub oferują atrakcyjniejsze warunki cenowe, przyciągając firmy szukające oszczędności. Z kolei obszary z niskimi wskaźnikami pustostanów zwykle mają strategiczne położenie lub ograniczoną podaż, co pozwala utrzymywać wyższe stawki czynszów.

Najniższe wskaźniki w regionach o ograniczonej podaży

Gdzie szukać magazynów? W niektórych regionach to prawdziwe wyzwanie. Podlaskie i Warmińsko-Mazurskie mają praktycznie zerowy poziom pustostanów, co pokazuje jak bardzo ograniczona jest tam podaż nowoczesnej powierzchni. To nie brak popytu, ale właśnie fizyczny brak dostępnych obiektów odpowiada za te statystyki. Firmy działające w tych regionach często muszą planować ekspansję z wielomiesięcznym wyprzedzeniem lub rozważać budowę własnych obiektów. Dla deweloperów to wyraźny sygnał – są w Polsce obszary, gdzie inwestycje w nowe magazyny byłyby natychmiast wchłonięte przez rynek. To właśnie tam mogą czekać kolejne możliwości rozwoju, zwłaszcza dla śmiałych inwestorów gotowych wyjść poza utarte szlaki.

Czynniki wspierające przyszły popyt na powierzchnie magazynowe

Mimo chwilowego spowolnienia w sektorze przemysłowym, perspektywy dla rynku magazynowego pozostają korzystne. Kilka kluczowych megatrendów gospodarczych zapewni stabilne fundamenty dla dalszego rozwoju. Firmy coraz bardziej cenią sobie bliskość rynków zbytu i stabilność dostaw, co bezpośrednio przekłada się na zapotrzebowanie na nowoczesną przestrzeń logistyczną. Dodatkowo, rządowe programy infrastrukturalne i transformacja energetyczna tworzą nowe kategorie popytu, które mogą zrekompensować tymczasowe osłabienie w tradycyjnych sektorach. To nie przypadek, że doświadczeni inwestorzy wciąż dostrzegają potencjał w polskim rynku – mają świadomość, że obecna faza stabilizacji to jedynie przystanek przed kolejnym etapem wzrostu.

Rosnące znaczenie nearshoringu i inwestycji infrastrukturalnych

Polska staje się naturalnym beneficjentem przenoszenia produkcji z Dalekiego Wschodu do Europy. Nearshoring to nie tylko modne hasło, ale realny trend, który już teraz napędza popyt na powierzchnie magazynowo-produkcyjne. Firmy poszukują lokalizacji, które łączą konkurencyjne koszty z bliskością kluczowych rynków europejskich. Dodatkowo, inwestycje infrastrukturalne – zarówno te krajowe, jak i unijne – tworzą dodatkowy impuls. Programy związane z rozbudową dróg, kolei czy terminali przeładunkowych bezpośrednio generują zapotrzebowanie na magazyny do składowania materiałów i zarządzania łańcuchem dostaw dla projektów budowlanych.

Rosnące znaczenie nearshoringu i inwestycji infrastrukturalnych daje podstawy do oczekiwań na odbicie w drugiej połowie roku

Rozwój energetyki i cyfryzacji jako stymulatory popytu

Transformacja energetyczna to kolejny potężny motor napędowy dla rynku magazynowego. Farmy wiatrowe, fotowoltaika czy energetyka jądrowa wymagają specjalistycznych magazynów do składowania komponentów, często o podwyższonych standardach bezpieczeństwa i parametrach technicznych. Równolegle, cyfryzacja i e-commerce wciąż ewoluują, generując nowe modele zapotrzebowania na przestrzeń. Chmurę obliczeniową też trzeba gdzieś fizycznie ulokować – centra danych często wykorzystują podobne lokalizacje co magazyny, co tworzy dodatkową presję na ograniczoną podaż gruntów inwestycyjnych. Firmy logistyczne inwestują w automatyzację, która z kolei wymaga modernizacji istniejących obiektów lub budowy nowych, lepiej dostosowanych do technologii.

1. Magazyny dla komponentów OZE – wymagająca specyfikacja techniczna
2. Centra danych – wysoka specjalizacja i zużycie energii
3. Last-mile hubs – presja lokalizacyjna w aglomeracjach
4. Magazyny wysokiego składowania – optymalizacja kosztów ziemi

Stabilizacja stawek czynszowych na rynku magazynowym

Po okresie dynamicznych zmian, rynek najmu powierzchni magazynowych w Polsce osiągnął długo wyczekiwaną stabilizację. W drugim kwartale 2025 roku nie odnotowano istotnych ruchów cenowych, co potwierdza, że rynek wszedł w fazę równowagi. Najemcy mogą teraz planować swoje koszty z większą pewnością, bez obaw o nagłe skoki czynszów. To szczególnie ważne dla firm budujących długoterminowe strategie logistyczne. Presja na obniżki utrzymuje się jedynie w regionach z podwyższonym poziomem pustostanów, podczas gdy w kluczowych lokalizacjach stawki pozostają niezmienne. Deweloperzy z kolei zyskują przewidywalność przychodów, co ułatwia planowanie nowych inwestycji.

Big-box w przedziale 3,60-5,75 EUR/m²

Standardowe magazyny typu big-box utrzymują stabilne stawki w przedziale 3,60-5,75 euro za metr kwadratowy miesięcznie. To szeroki zakres, który odzwierciedla zróżnicowanie jakościowe i lokalizacyjne oferowanych obiektów. Najniższe stawki dotyczą zazwyczaj starszych obiektów w regionach o wyższej podaży, podczas gdy górna granica zarezerwowana jest dla najnowocześniejszych magazynów w strategicznych lokalizacjach. Warto zwrócić uwagę, że w tym przedziale mieszczą się również różne pakiety usług dodatkowych – od podstawowego zarządzania obiektem po pełne rozwiązania logistyczne. Dla najemców oznacza to możliwość negocjacji nie tylko samego czynszu, ale także zakresu świadczonych usług.

City Logistics 4,00-8,25 EUR/m²

Magazyny typu City Logistics, kluczowe dla obsługi ostatniej mili dostaw, charakteryzują się znacznie szerszym zakresem stawek – od 4,00 do nawet 8,25 euro za metr kwadratowy. Ta rozpiętość wynika z ekstremalnego zróżnicowania lokalizacyjnego – obiekty położone w ścisłych centrach miast lub w ich bezpośrednim sąsiedztwie osiągają najwyższe stawki, rekompensując wyższe koszty ziemi i ograniczoną dostępność. Jednocześnie premium za lokalizację jest coraz wyraźniej uzasadnione wartością biznesową – skrócenie czasu dostaw i redukcja kosztów transportu często rekompensują wyższy czynsz. W tej kategorii widać też wyraźny trend specjalizacji – obiekty dostosowane do konkretnych branż (jak e-commerce czy farmacja) mogą liczyć na wyższe stawki dzięki lepszemu dopasowaniu do potrzeb najemców.

Prognozy na kolejne miesiące wskazują na kontynuację stabilizacji – zarówno pod względem poziomu czynszów, jak i aktywności najemców

Regionalne zróżnicowanie wynagrodzeń w sektorze blue collar

Polski rynek pracy dla pracowników fizycznych przypomina nieco układankę – każdy region ma swoją własną specyfikę i dynamikę wynagrodzeń. Różnice w stawkach godzinowych między województwami sięgają nawet 9 złotych, co pokazuje jak bardzo zróżnicowana jest sytuacja ekonomiczna w różnych częściach kraju. To nie jest przypadek, ale wynik konkretnych czynników: tempa rozwoju regionalnego, gęstości zaludnienia, ale też specyfiki lokalnego rynku pracy. Firmy logistyczne i produkcyjne muszą brać te dysproporcje pod uwagę planując inwestycje – wyższe koszty pracy w jednych regionach mogą być rekompensowane lepszą dostępnością wykwalifikowanych pracowników w innych.

Świętokrzyskie i małopolskie liderami płacowymi

To prawdziwa niespodzianka na mapie płacowej Polski – województwa świętokrzyskie i małopolskie wysunęły się na prowadzenie jeśli chodzi o stawki godzinowe dla pracowników fizycznych. Oba regiony oferują średnio blisko 40 złotych brutto za godzinę, wyprzedzając tradycyjnie wysoko płacący Dolny Śląsk. Co stoi za tym fenomenem? Przede wszystkim dynamiczny rozwój sektora produkcyjnego w tych regionach oraz rosnące inwestycje w nowoczesne technologie. Firmy konkurują o ograniczoną pulę wykwalifikowanych pracowników, co naturalnie winduje stawki. Dodatkowo, bliskość dużych ośrodków akademickich w Małopolsce przyciąga firmy wymagające wyższych kwalifikacji, które są gotowe więcej zapłacić za lepszych specjalistów.

Średnia krajowa na poziomie 36,19 zł/godz

Patrząc na cały kraj, przeciętna stawka godzinowa dla pracowników blue collar ustabilizowała się na poziomie 36,19 zł brutto. Ta liczba jednak mocno maskuje regionalne różnice – podczas gdy w liderujących regionach pracownicy zarabiają około 40 zł, to w Warmińsko-Mazurskim muszą zadowolić się nieco ponad 31 zł za godzinę. Co ciekawe, rotacja pracowników utrzymuje się na stabilnym poziomie, ale nie wynika to – jak mogłoby się wydawać – z zadowolenia z warunków pracy. Jak komentują eksperci:

Rejestrowana rotacja pozostaje na stabilnym poziomie, nie wynika to jednak z ogólnego zadowolenia z warunków zatrudnienia, a raczej z ograniczonej liczby ofert pracy oraz warunków, jakie pracodawcy proponują

Dodatkowo, czas poszukiwania pracy wśród pracowników fizycznych wydłużył się do rekordowych 3,3 miesiąca, co pokazuje, że rynek stał się bardziej wymagający dla osób szukających zatrudnienia. Pracodawcy są bardziej selektywni, a kandydaci muszą wykazać się konkretnymi umiejętnościami, aby znaleźć satysfakcjonującą pracę.

Perspektywy rozwoju rynku magazynowego w Polsce

Patrząc w przyszłość polskiego rynku magazynowego, widać wyraźnie że wkraczamy w nową erę zrównoważonego rozwoju. Po latach spektakularnego wzrostu, teraz przyszedł czas na konsolidację i mądrzejsze zarządzanie zasobami. Deweloperzy nie ścigają się już w ilości oddawanych metrów kwadratowych, ale skupiają się na jakości, lokalizacji i dopasowaniu do realnych potrzeb rynku. To bardzo dobra wiadomość dla najemców, którzy zyskują bardziej przewidywalne warunki i lepsze dostosowanie obiektów do swoich wymagań. Perspektywy są stabilne, ale nie pozbawione wyzwań – rosnące koszty energii, wymagania ESG i zmieniające się modele biznesowe będą kształtować rynek w najbliższych latach.

Stopniowe równoważenie podaży i popytu

Rynek magazynowy w Polsce przechodzi właśnie naturalny proces dojrzewania, gdzie podaż powoli dostosowuje się do rzeczywistego popytu. W pierwszym półroczu 2025 roku deweloperzy oddali do użytku o 30% mniej powierzchni niż rok wcześniej, co pokazuje ich bardziej ostrożne i przemyślane podejście. Jednocześnie popyt utrzymuje się na stabilnym poziomie, z dominacją renegocjacji istniejących umów. To tworzy zdrową równowagę – nie ma już ryzyka nadmiernego przesycenia rynku, jak to miało miejsce w niektórych regionach w przeszłości. Najemcy zyskują lepszą pozycję negocjacyjną, szczególnie w lokalizacjach z wyższym poziomem pustostanów.

Rynek pozostaje zrównoważony, a presja na korekty cenowe ograniczona do wybranych lokalizacji o podwyższonym poziomie pustostanów

Kluczowe czynniki wpływające na tę równowagę to:

• Większa selektywność deweloperów – inwestują głównie w sprawdzone lokalizacje
• Dojrzałe podejście najemców – wolą renegocjować niż przenosić operacje
• Ograniczona dostępność gruntów – szczególnie w strategicznych lokalizacjach
• Wyższe koszty finansowania – wymuszają bardziej ostrożne inwestycje

Wysoka jakość nowoczesnych obiektów spełniających standardy ESG

Współczesne magazyny to już nie tylko cztery ściany i dach – to zaawansowane technologicznie centra logistyczne, które muszą spełniać coraz wyższe standardy. ESG przestało być modnym hasłem, a stało się konkretnym wymogiem rynkowym. Najemcy, szczególnie międzynarodowe korporacje, wymagają od deweloperów potwierdzenia zgodności z zasadami zrównoważonego rozwoju. To już nie jest dodatkowa opcja, ale standard, który bezpośrednio wpływa na wartość obiektu i atrakcyjność dla najemców.

Nowe magazyny powstające w 2025 roku charakteryzują się:

• Zaawansowanymi rozwiązaniami energooszczędnymi – panele fotowoltaiczne, systemy odzysku ciepła
• Zrównoważonymi materiałami budowlanymi – certyfikowane źródła, recykling
• Optymalizacją wodno-ściekową – systemy retencji, wykorzystanie wód opadowych
• Bioróżnorodnością – zielone dachy, nasadzenia rodzimych gatunków
• Elektromobilnością – stacje ładowania dla flot elektrycznych

Ponad 80% istniejących nowoczesnych obiektów przemysłowych i logistycznych w Polsce zostało oddanych do użytkowania w ostatnich pięciu lat, co przekłada się na wysoką jakość i nowoczesne standardy techniczne

Co ważne, inwestycje w zielone technologie się opłacają – obiekty spełniające wysokie standardy ESG mogą liczyć na niższe koszty eksploatacji, lepsze warunki ubezpieczenia i wyższą ocenę przez ratingowe agencje. To już nie jest koszt, ale inwestycja, która zwraca się w dłuższej perspektywie. Najemcy coraz częściej pytają nie tylko o cenę czynszu, ale także o ślad węglowy obiektu i realne wskaźniki efektywności energetycznej.

Wnioski

Polski rynek magazynowy osiągnął historyczny poziom 36 milionów m², co potwierdza jego kluczową rolę w europejskich łańcuchach dostaw. W ciągu zaledwie sześciu lat zasoby podwoiły się, ale obecnie widać wyraźne przejście od ilości do jakości – deweloperzy działają bardziej ostrożnie, a ponad 60% nowych inwestycji ma zabezpieczone umowy najmu jeszcze przed rozpoczęciem budowy.

Struktura popytu ewoluuje – 54% transakcji to odnowienia umów, co świadczy o dojrzałości najemców skupiających się na optymalizacji kosztów i elastyczności, a nie na zmianie lokalizacji. Rynek wykazuje zdrową równowagę ze wskaźnikiem pustostanów na poziomie 8,2%, choć z ogromnymi różnicami regionalnymi – od 1,7% w Opolskiem do 18,4% w Lubuskiem.

Stawki czynszowe ustabilizowały się, a wynagrodzenia w sektorze blue collar pokazują duże zróżnicowanie regionalne – od ~31 zł/h w Warmińsko-Mazurskiem do ~40 zł/h w Świętokrzyskiem i Małopolsce. Perspektywy rozwoju wspierają megatrendy: nearshoring, inwestycje infrastrukturalne i transformacja energetyczna, które generują nowe kategorie popytu na specjalistyczne powierzchnie.

Najczęściej zadawane pytania

Czy rynek magazynowy w Polsce zwalnia?
Nie zwalnia, ale dojrzewa i stabilizuje się. Deweloperzy są bardziej ostrożni – w I półroczu 2025 oddano 1,15 mln m² (najmniej od 2020 roku), ale inwestycje są lepiej przemyślane i zabezpieczone realnym popytem.

Gdzie są najniższe stawki czynszów?
Najniższe stawki dla magazynów big-box (od 3,60 EUR/m²) występują w Polsce Wschodniej, gdzie jest wyższa podaż powierzchni. W regionach z niskimi pustostanami (jak Mazowsze czy Śląsk) stawki są wyższe, ale za to lepsza lokalizacja.

Czy warto renegocjować umowę zamiast szukać nowego magazynu?
Tak, to obecnie dominujący trend. 54% transakcji to odnowienia, bo firmy wolą negocjować lepsze warunki (niższy czynsz, elastyczność) niż ponosić koszty i ryzyko przeprowadzki.

Które regiony mają największy problem z dostępnością magazynów?
Podlaskie i Warmińsko-Mazurskie mają praktycznie zerowe pustostany – to nie brak popytu, ale fizyczny brak nowoczesnych obiektów. Firmy muszą tam planować z wielomiesięcznym wyprzedzeniem.

Jakie czynniki napędzą przyszły popyt na magazyny?
Nearshoring (przenoszenie produkcji do Europy), inwestycje infrastrukturalne i transformacja energetyczna to kluczowe motory wzrostu. Generują one zapotrzebowanie zarówno na standardowe magazyny, jak i na wyspecjalizowane obiekty dla OZE czy centrów danych.

Czy nowe magazyny spełniają standardy ESG?
Tak, to już standard rynkowy, a nie opcja. Nowe obiekty mają panele fotowoltaiczne, systemy odzysku ciepła, zielone dachy i stacje ładowania. Inwestycje w zielone technologie się opłacają przez niższe koszty eksploatacji i wyższą atrakcyjność dla najemców.